Горячие предложения

  1. 3к.к. Пионерская, 28
    3к.к. Пионерская, 28
    Всего за 2 300 000 руб.
  2. 5к.к. Олимпийская, 53А
    5к.к. Олимпийская, 53А
    Всего за 5 800 000 руб.
  3. Добрынское
    Добрынское
    Всего за 290 000 руб.

Особенности ипотеки в силу закона

Особенности ипотеки в силу закона

Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупателя с банком безразличны. Разумеется, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на приобретение жилья, но это зависит только от их желания.  А если такого указания не будет, регистрационный орган просто зарегистрирует договор купли-продажи и переход права собственности, а о возникшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.  Для банка важным является необходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с регистрацией договора купли-продажи и права собственности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после государственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью. Это делается для того, чтобы не возникла ипотека в силу закона в пользу продавца квартиры. Сами же кредитные средства продавец квартиры может получить у банка только после предъявления зарегистрированного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе "обременения" будет указано: "залог в силу закона". Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные средства продавцу. Однако в некоторых банках существует другая схема. Кредитные денежные средства помещаются совместно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка покупатель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышенных процентов обоснована банком тем, что до государственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен.  На практике встречаются случаи, когда покупатель квартиры берет кредит в банке, находит нужную ему квартиру, подписывает договор купли-продажи и сдает весь комплект документов на государственную регистрацию. В процессе регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда получается снять. В итоге регистрационный орган отказывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель квартиры, уже получивший кредит, вынужден платить повышенные проценты. Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы опытные юристы проверили юридическую чистоту квартиры до получения кредита и до подписания договора купли-продажи.

Как же производится расчет по договору купли-продажи?

Как уже упоминалось, зачастую в договоре указывается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. Такая ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, потому что фактически деньги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены.  В большинстве случаев при подобной сделке комплект документов подготавливается сотрудниками банка. И простому обывателю тяжело разобраться во всех юридических тонкостях.

Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты:

1. Если деньги будут переданы покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в договор купли-продажи нужно включить условие о порядке и сроках расчета. Например: "Расчеты по договору будут произведены в течение пяти дней после государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности".

2. Если продавец и покупатель решили, что расчеты будут производиться после государственной регистрации, необходимо договориться об условиях возникновения ипотеки в силу закона в пользу продавца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения на собственные средства покупателя. Это связано с тем, что расчеты при ипотеке производятся в банке- кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем сотрудников банка, что внушает определенное доверие.

3. Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государственной регистрации, в договор необходимо включить это условие.

Возврат к списку